Mulige tilpasninger ved salg av bolig

Eier­ og brukstid

Eier- og brukstid er avgjørende for den skattemessig behandlingen ved et boligsalg. Kravet for et skattefritt salg er at du oppfyller kravet om minst ett års eier- og brukstid.

Når det gjelder beregningen av brukstid, må du ha brukt boligen som egen bolig i minst ett av de to siste årene før realisasjonen. Brukstid regnes fra dato til dato. Oppfyller du kravet om ett års eier- og brukstid, kan du flytte fra boligen og gevinsten vil være skattefri om du selger boligen innen ett år. Oversittes fristen på ett år,

blir gevinsten skattepliktig, men du får fradrag for et eventuelt tap du har på boligen.

Tilpasninger

Er hovedmotivet ditt å tilpasse deg en bestemmelse for å oppnå en skattefordel, kan du risikere at skattekontoret anser det som en omgåelse og setter den til side. Du kan også risikere å få tilleggsskatt dersom du oppgir feil opplysninger.

Bestemmelsene om eier- og brukstid er imidlertid en bestemmelse og et vilkår du står fritt til å tilpasse deg. Det innebærer at du kan velge å flytte til eller flytte fra boligen for å oppnå en ønsket skatteeffekt – skattefri gevinst eller fradrag for tap. Selv om du flytter utelukkende for å oppnå en skatteeffekt, må skattekontoret akseptere dette.

Må være reelt

Imidlertid er det viktig å være klar over at din tilpasning må bygge på en realitet. Det er ikke tilstrekkelig å oppfylle formelle forhold som å melde flytting til Folkeregisteret eller adresseendring til Posten. Du må faktisk flytte. Normalt må du gjennom en flytteprosess og du må kunne fremskaffe dokumentasjon på dette.

Du må ellers være forberedt på å kunne bevise at du faktisk har bodd der. Hvor du har overnattet er med andre ord sentralt. Hevder du å ha flyttet fra en bolig, kan for eksempel samtidig oppsigelse eller flytting av strømabonnement, bredbånd, TV-abonnement osv., underbygge at flyttingen har en realitet.

Kan du ikke dokumentere dine påstander om hvor du har bodd i perioden, og dermed din brukstid, vil skattekontoret kunne legge til grunn at du ikke oppfyller vilkårene og ønsket skatteeffekt ved salget bortfaller.

Unntak

Med unntak for pendlerbolig og bolig på studiestedet opparbeider du deg kun brukstid i én bolig av gangen. Ektefeller kan imidlertid opparbeide seg botid på vegne av hverandre ved å bo i hver sin bolig.

Gevinst på boligen

Tenk at du har kjøpt og flyttet til ny bolig. Salget av din tidligere bolig tar lenger tid enn du hadde håpet på. Du kan dokumentere datoen for når du flyttet fra boligen og over til den nye. Fra denne datoen må du ha akseptert et bud innen ett år for at gevinsten fortsatt skal være skattefri. Strekker salget ut i tid (over ett år), vil gevinsten bli beskattet med 22 %. For å unngå dette må du eventuelt først flytte tilbake til boligen for å opparbeide deg ytterligere brukstid.

Selge til eget aksjeselskap?

Når det er vanskelig å gjennomføre et salg innenfor fristen på ett år, vurderer noen å selge boligen til sitt eget aksjeselskap. Et slik salg reiser imidlertid flere problemstillinger. Blant annet må pris og vilkår for øvrig være markedsmessig. Lar det seg ikke gjøre å selge boligen i et åpent marked til prisforlangende, er det tvilsomt om et salg til aksjeselskapet til samme pris kan aksepteres.

Selger aksjeselskapet boligen med tap etter en kort periode, vil det også indikere at prisen kan ha vært feil. Aksjerettslig må også salget ha skjedd i selskapets og ikke aksjeeiers interesse. Det betyr blant annet at selskapet må kunne forsvare vederlaget gjennom utleie eller utvikling og salg av eiendommen. Vi gjør videre oppmerksom på at det såkalte Torvik-utvalget har foreslått en kraftig beskatning for aksjeeier og selskapet der selskapet eier bolig.

Utleie av boligen

Et annet alternativ er å leie ut boligen i den ettårsperioden som den fortsatt kan selges skattefritt. Utleie i perioden vil ikke påvirke skattemessig behandling av gevinsten. Leieinntekten er skattepliktig som kapitalinntekt med 22 %. Du kan samtidig trekke fra løpende driftsutgifter i den perioden du leier ut. Siden den er blitt brukt som din egen bolig, er det fradrag for de første kr 10 000 i vedlikeholdskostnader. Vedlikeholdskostnader ut over dette reduseres med 10 % for hvert år det ikke har vært skattepliktig utleieinntekt de siste fem årene. Legg også merke til at det ved utleie mindre enn halve inntektsåret ikke gis fradrag for noen vedlikeholdskostnader.

Leier du ut møblert og du selv har brukt møblene før utleieperioden og du skal bruke dem etter utleieperioden, kan det kreves fradrag for slit og elde av møbler fastsatt med inntil 15 % av brutto leieinntekter.

Tap på boligen

Har du tap på boligen, vil du på samme måte som over kunne tilpasse deg brukstiden. Flytter du fra boligen, vil du etter ett år ikke lenger oppfylle kravet til brukstid og tapet vil kunne føres til fradrag. Skattemessig virkning av tapet er 22 %.

I en tapssituasjon vil det være mer aktuelt å leie ut enn i en situasjon med gevinst og gjentagende salgsforsøk. På samme måte som over vil leieinntekten være skattepliktig med 22 % og fradrag for eventuelle vedlikeholdskostnader være begrenset.

Påkostning

Noe forenklet kan vedlikehold defineres som arbeider som utføres for å bringe boligen tilbake i den stand den tidligere har vært som ny. Eksempler kan være malingsarbeider. Påkostning vil være arbeider som fører til at boligen blir i en bedre stand enn den tidligere har vært.

Vedlikeholdskostnader vil som vist over kunne gi noe fradrag ved utleie av boligen, men ellers ikke. Påkostninger skal imidlertid tillegges boligens inngangsverdi. Ved et skattepliktig salg vil en gevinst dermed blir redusert og et fradragsberettiget tap bli større. Det gjelder alle påkostninger frem til boligen er solgt.