Bolig som leies ut via nettbasert markedsplass

Det er ingen egne skatteregler for tjenester hvor kontakt mellom kjøper og selger formidles via nettsted/app/programvare. Det er de vanlige skattereglene som gjelder.

Skattefri utleie av egen bolig

Etter skatteloven § 7-2 kan utleieinntekter være skattefrie på to grunnlag:

• Eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk (regnet etter utleieverdien) 
• Hele eller større del av boligen leies ut for inntil kr 20 000 i inntektsåret. Overskrides grensen på kr 20 000, vil hele leieinntekten være skattepliktig. 

Unntaksreglene kan kombineres. I tilfeller hvor eieren i en periode leier ut hele eller større deler av boligen for inntil kr 20 000 og resten av året leier ut under 50 % av boligen mens han selv bor i boligen, vil den samlede leieinntekten være skattefri.

Vilkårene for skattefritak gjelder også for tomannsbolig.

Utleie av deler av egen bolig

Utleie av inntil halve leieverdien av boligen er skattefri, forutsatt at eieren bruker den resterende delen av boligen som egen bolig.

Dersom beløpsgrensen på kr 20 000 ved utleie av mer en halve leieverdien av boligen overskrides, vil hele leieinntekten være skattepliktig. Dette gjelder også leieinntekter som skriver seg fra en del av året hvor mindre enn halvparten av boligen, beregnet etter utleieverdi, ble leiet ut. Se Lignings-ABC stikkord "Bolig - fritaksligning" pkt 4.2.

Utleieverdien er ikke nødvendigvis det samme som arealforholdet – selv om det ofte er sammenfallende. Med utleieverdi regnes verdien på det frie marked til det formål arealene skal brukes til.

Ved sammenligning legger en i utgangspunktet til grunn faktisk utleieinntekt for delen som leies ut, med mindre arealet som leies ut utelukkende er tiltenkt utleieformål. I sistnevnte tilfelle må en stipulere en direkte sammenlignbar utleieverdi basert på faktisk utleieinntekt.

Leier man ut et rom som brukes av eieren selv de dagene rommet ikke leies ut, vil utleien dermed være skattefri dersom de faktiske leieinntektene ikke er høyere enn utleieverdien på den resterende delen av boligen.

Dersom det utleide rommet ikke brukes av eieren selv de dagene rommet ikke leies ut, må man ifølge Skattedirektoratet stipulere en månedsleie for å beregne utleieverdien på den utleide delen (som om rommet var utleid alle dager). Er den beregnede utleieverdien av det utleide rommet høyere enn resterende delen av boligen, er leieinntektene skattepliktige forutsatt at de overstiger kr 20 000 i inntektsåret.

Fritidsbolig

Av skatteloven § 7-2 annet ledd fremgår at det for fritidseiendom som eieren helt eller delvis bruker til fritidsformål, så vil utleieinntekter inntil kr 10 000 være skattefrie. Av et eventuelt overskytende beløp regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.

Det er et vilkår at eieren benytter eiendommen i rimelig omfang over tid. Oppfylles ikke vilkåret om brukstid, vil eiendommen bli regnet som utleiehytte og leieinntektene er skattepliktige fra første krone.

Virksomhet (næring)

Dersom de lovbestemte vilkårene for skattefri utleie er oppfylt, er skattefriheten absolutt og det vil ikke være tale om næringsvirksomhet. Dette innebærer at dersom man leier ut mindre enn halvparten av boligen (regnet etter utleieverdien), vil leieinntektene være skattefrie. Dette gjelder også utleie gjennom nettbasert markedsplass.

Dersom utleieinntektene ikke er skattefrie vil de som utgangspunkt være skattepliktige som kapitalinntekt. Det kan imidlertid tenkes at utleieinntektene skal beskattes som virksomhetsinntekt. I praksis legges det som regel til grunn at utleie av fem boenheter eller mer til bolig- og fritidsformål regnes som virksomhet, men dette er ikke en absolutt regel. Også utleie i mindre omfang kan være virksomhet. Dette vil bl.a. være tilfelle når skattyteren har et høyt aktivitetsnivå, f.eks. i forbindelse med intensiv korttidsutleie, tilsyn og vask av lokalene eller lignende.

Korttidsutleie til et stort antall besøkende kan oppfylle virksomhetsvilkårene, eksempelvis der aktivitetsnivået til skattyter medfører at utleien fremstår som pensjonatdrift.

Utleieforhold i bygninger som fritakslignes etter sktl. § 7-2, skal holdes utenfor ved vurderingen av om de øvrige utleieforhold skal anses som virksomhet.